[대학교 시설관리직] 소액 실내 건축 공사 업무 프로세스(건축, 전기)
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가장 흔하게 진행하는 공사 중 실내건축공사에 대해 알아보겠습니다.
일반적인 수의계약금액인 경우(인테리어)
발주
(학과/사업단) 요구부서로부터 실내 건축공사에 대해 자문 요청이 들어오는 것으로 시작됩니다.
시설관리팀에서는 학교 주변 실내건축공사를 하는 업체를 불러 간략한 회의를 진행합니다.
요청자, 시설팀, 업체사람 이렇게 3인정도로 회의를 진행하게됩니다.
요청자 측에서 요구하는 공사내용을 토대로 견적이 나오게 됩니다. 그리고 도면에는 범위와 공사내용에 대한 간략한 내용만 기입하게 됩니다.(입찰건이 아닌 이상, 수의계약은 시공담당자와 함께 미팅을 하기 때문에 샵드로잉 정도의 도면이 필요없습니다.)
업체측에서 내역과 도면을 시설팀으로 전달 후 시설팀에서는 물량 내역과 단가 조사등을 통해 적정 가격과 공사 내역이 과다하게 계상되진 않았는지, 그리고 각종 간접비들이 제대로 계상되었는지 확인을 하고 요구부서로 (업체로 부터 받은)도면, 내역서, 공사일반시방서, (시설팀에서 작성한)특기시방서를 요구부서로 인계합니다.
아래 예시는 도면, 내역, 특기시방에 관한 내용들입니다.
수의계약 범위내의 도면 예시.
일반적인 건축도면과는 다르게, 회의내용을 반영한 도면으로 진행을 합니다.
일반적이라면 평면도, 단면도, 천정도, 전기도면 등 수많은 도면이 있어야 하지만 소액공사는 그렇게 진행되지 않습니다.
도면의 공사내용이 회의내용과 다른게 있는지 확인하고 빠진게 있으면 업체와 연락해 수정하기도 합니다.
공사원가계산서입니다.
일반적인 공사와는 다르게 간접비항목에서도 제외된 항목들이 눈에 들어옵니다.
그 이유는 공사 금액과 공사종류에 따른 차이, 그리고 공사기간의 차이가 있기 때문입니다.
(산안비, 건강, 요양, 노인장기, 퇴직공제부금비, 건설하도급지급, 건설기계대여금지급 등의 항목이 눈에 보이는데 소액과 차이가 나는 이유는 다음에 설명 드리도록 하겠습니다. 먼저 알아보실 분들은 건설산업기본법을 참고하시면 됩니다.)
회의내용과 도면을 바탕으로 내역서의 물량과 단가들을 종합적으로 고려하는 단계를 거칩니다. 이 단계에서 금액이 약간 과하거나 물량이 공사 오차범위정도 이상의 차이가 발생한다면 업체와 연락해 조치를 받아야 합니다.
그리고 일반시방서와 다른 특기시방서입니다.
시설팀에서 검토했을 때 특별히 주의해야하는 사항을 전달하기 위한 특기시방서입니다.
필요한 내용들을 모두 기입해 추후 문제사항이 발생하지 않도록 되도록 꼼꼼하게 작성해야 합니다.
위와 같은 자료들이 모두 준비가 되면 이 자료들을 요구부서로 인계하면 됩니다.
그러면 요구부서에서 구매부서로 구매요청을 하게되고 공사가 진행됩니다.
(물론 자산관리위원회등 구매까지의 여러 단계가 있지만 시설에서는 관여할 사항이 아니라 자세히 다루지는 않겠습니다.)
착공
시공업체에서 착수계 또는 착공계를 공문양식으로 받은 뒤 검토를 한 후 공사가 실질적으로 진행됩니다.
일반적인 수의계약 착공계에서 받아야 하는 서류들이 제대로 들어왔는지 확인해야합니다.
-착공계
-착공신고서
-현장관리조직표
-현장기술자 지정신고서 - 현장대리인
(현장대리인 기술면허 사본, 현장대리인 인감계, 재직증명서,
건설기술자 경력증명서)
-공사예정공정표
-환경보전비 사용 계획서
-착공전 사진
-산재, 고용보험 가입 신고서(현장공사명으로 가입 확인)
계약내용 관련
-계약서
-사업자등록증
-사용인감계
-(법인)인감증명서
-법인등기부등본
-재해방지 책임자 선정
-건설공사 청렴이행 서약서
-청탁배제 확약서
- 개인정보 수집 이용 동의서(시공사 대표, 현장대리인 각 1부)
위 사항들을 확인 후 시설팀에서 착공계에 감독관 확인란에 날인을 하게 됩니다.
감독
공사감독은 하루 한두번씩 현장을 직접가 작업의 진척과 회의내용 및 도면 그리고 특기시방에 맞게 작업이 진행되고 있는지, 내역서의 품목이 제대로 들어왔는지 확인을 하게됩니다.
간간히 공사를 하게 되면 생각지도 못한 일들이 발생하게 됩니다.
수의계약인 경우 업체가 잘하고 가면 다음에도 그 업체를 쓸 일이 많기에 대부분 적정선에서 작업을 해줍니다.
그러나 시공업자들이 건들이기 어려운 건의 경우는 시설팀에서 따로 발주를 넣거나 근무하시는 용역분들에게 부탁을 드려 작업을 진행하기도 합니다.
준공
시공이 관료된 후, 준공계를 받고 공사를 마무리 합니다.
준공계를 받은 뒤 현장을 둘러보며 정산할 내용들이 있다면 정산을 하고 준공계의 서류들을 검토한 뒤, 감독관 확인란에 날인을 하게 됩니다.
준공시 받을 서류는 아래와 같습니다.
-준공계
-준공검사원
-준공내역서(정산사유 없을 시 생략가능)
-준공정산사유서(보험료 및 각종 경비사용액, 폐기물처리 확인서, 준공정산사유서)
-산재·고용보험 완납증명원(해당 공사명으로 가입)
-환경보전비 사용내역(사용내역서[총괄], 항목별 사용내역[총괄], 거래명세서, 세금계산서, 이체증명서, 사진)
사용가능 항목 확인 必
-폐기물 처리 서류(배출신고필증/처리확인서, 폐기물인계서/계량증명서, 계약서/폐기물처리 내역서, 철거 및 폐기물 상차 사진 등)
-준공사진(공사 전, 중, 후 사진 *매몰부분, 주요 자재 반입 사진, 주요공정 사진, 각 공종 별 완료 사진 등)
- 각 종 필증(해당시)
-자재승인서(주요자재-KS인증서, 환경표지 인증서, 시험 성적서, 사업자 등록증, 납품 확인서 등)
-준공설계도서
-세금계산서
-하자보증증권 (계약조건에 따름)
-수도광열비 납부 확인서(이체 확인증)
이를 모두 확인후 날인하게 되면 소액수의공사가 완료됩니다.
위에서는 소액 수의 공사 중 인테리어 공종에 관해 알아봤습니다.그러나 아무리 소액이라도 전기공사와는 분리발주이기 때문에 인테리어에 제반되는 전기공사는 어떻게 되는지도 함께 알아봅시다.
(분리해야하는 공종: 건축 / 전기 / 통신 / 소방 / 100톤이상 폐기물 )
분리해야하는 공종이 이렇게 있지만, 전기소방(감지기, 유도등정도 교체하는 범위), 경미한 통신공사(기존 포설라인 단순 교체 등)같은 경우는 전기공종에 묶어서 발주하는 경우가 많습니다.
일반적인 수의계약금액인 경우(전기, 경미한 공사)
발주
방법 1. 인테리어 업체와 미팅 중 인테리어 업자와 함께 생각하고 있는 조명과 콘센트 위치등을 함께 조율하는 방법이 있습니다. 인테리어 회사를 끼고 진행할 경우, 인테리어 협력 전기업체라 일처리가 빠르고 따로연락할 필요 없이 인테리어 업체만으로도 업무지시가 간단히 가능하고 두 공종이 서로 공정을 잘 맞춰 진행한다는 편리한 점이 있습니다.
방법 2. 인테리어만을 발주 후, 전기업체를 따로 섭외해 원하는 내용을 토대로 견적을 받는 방법.
방법 1에 비해 경미하게 나마 저렴할 수 있으나, 공사금액이 크지 않다면 별로 차이가 없습니다. 기존 거래하는 전기업체가 있을 경우 혹은 인테리어와 관계없는 전기공사의 경우(책상 라인 별로 전기설비를 구축하는 등) 이 방식으로 진행해도 업무 로드가 걸리지 않습니다.
전기공사는 건축과 다르게, 환경보전비가 빠집니다. 그 외 업무는 건축공종과 동일하게 진행하면 됩니다.
특기시방서에서 중요한 부분들을 기입하고 내역을 검토하는 업무.
착공
건축과 마찬가지로 착공계를 받습니다. 그 중 환경보전비, 폐기물처리비에 대한 서류는 빠지게 됩니다. 그 외 서류는 잘 챙겨 보셔야 합니다.
감독
인테리어와 전기공정이 서로 합이 잘 맞도록 착공시 공정회의를 진행하여 서로 조율할 수 있도록 업무를 진행하시면 됩니다. 그리고 건축과 마찬가지로, 전등의 개수, 유도등의 개수, 자재현황들을 체크하시어 공사 감독을 진행하면 됩니다.
준공
건축과 마찬가지로 준공계를 받습니다. 그 중 환경보전비, 폐기물처리비에 대한 서류는 빠지게 됩니다. 착공과 마찬가지로 그 외 서류는 빠짐없이 잘 확인해야 합니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다.
다음에는 입찰금액 이상 공사건에 대해 알아보도록 하겠습니다.